Num levantamento inédito, verifica-se que milhares de fogos devolutos nos distritos de Castelo Branco, Guarda e Portalegre contrastam com uma procura crescente por habitação acessível. Em diálogo com autarcas e especialistas, constatam-se obstáculos nos programas de reabilitação e uma distância significativa entre preços médios de mercado e rendimentos locais.
Inventário de casas devolutas e programas existentes
Em Castelo Branco, a câmara municipal admite que dezenas de prédios no centro histórico — muitos em estado de abandono há anos — permanecem sem ocupantes por falta de investimento privado e de intervenções estruturadas. O presidente da autarquia, Leopoldo Martins Rodrigues, indica que, desde 2020, já sancionou cerca de 15 pedidos para reabilitação, mas apenas três chegaram a efetivar-se, alegando encargos elevados e complexidade burocrática.
No distrito da Guarda, a situação é também crítica. Em várias cidades — sobretudo nas zonas antigas — fogos estão vedados ou degradados. O presidente da câmara da Guarda, Sérgio Fernando da Silva Costa, reconhece que «há edifícios que já nem portas têm» e reclama mecanismos de incentivo que atraiam investidores locais e privados.
Em Portalegre, a presidente da câmara, Fermelinda de Jesus Pombo Carvalho, sublinha que dispõe de zonas de reabilitação urbana (ZARU) definidas, mas lamenta que «o fluxo de candidaturas seja reduzido», devido à fraca procura e ao risco percebido por investidores.
No âmbito nacional, programas como o “Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível” (destinado à reabilitação de edifícios com mais de 30 anos para arrendamento) e incentivos fiscais do IHRU (Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana) são referidos pelas autarquias como instrumentos potenciais, mas de aplicação limitada no interior.
Diferença entre preço de mercado e rendimento local
Para aferir a disparidade entre oferta e procura, o levantamento cruzou valores médios por metro quadrado e rendimentos estimados por distrito.
● Em Castelo Branco, o preço médio de venda situa-se cerca de 1 963 €/m² segundo dados do portal Properstar.
● No distrito da Guarda, o valor mediano ronda 830 €/m² em casa usadas.
● Em Portalegre, o preço médio de venda de imóveis situa-se em 836 €/m² para habitação usada.
Considerando uma tipologia T3 de cerca de 90 m²:
Distrito Preço estimado médio (T3)
Castelo Branco ~ 177 000 €
Guarda ~ 74 700 €
Portalegre ~ 75 240 €
Em paralelo, os rendimentos médios mensais nos três distritos revelam uma disparidade:
● Em 2025, o salário médio nacional situa-se nos 1 520 €/mês.
● Nos distritos do interior, Portalegre figura entre os de menores salários, com média de 1 265,17 €/mês.
● Na Guarda, os salários são tradicionalmente baixos: em 2023, o valor médio bruto mensal andou pelos 1 227 €.
● Em Castelo Branco, dados mais antigos mostram valores também modestos, embora com alguma recuperação.
Com estas equações, fica claro que para muitos residentes, o acesso à compra ou arrendamento no mercado privado é financeiramente insustentável.
Barreiras e propostas apontadas pelos autarcas
Entre as dificuldades apontadas estão a complexidade burocrática, os custos elevados de reabilitação, a escassez de operadores privados dispostos a investir em zonas de baixa densidade e o desincentivo fiscal.
A câmara de Castelo Branco estuda conceder benefícios fiscais municipais e subsídios à reabilitação, mas diz depender do reforço de programas nacionais. Na Guarda, o projecto de criar um fundo municipal de incubação imobiliária é abordado em reuniões com investidores locais. Em Portalegre, pretende-se negociar com entidades públicas a cedência temporária de edifícios municipais para transformação em habitação de renda acessível.
À escala nacional, especialistas defendem que os programas de reabilitação urbana devem prever regimes específicos para os territórios de baixa densidade, com bonificações fiscais mais agressivas e mecanismos de garantia do retorno mínimo para o investidor.
Caminho para o interior recuperar população
O fenómeno das casas devolutas em excesso, conjugado com rendimentos reduzidos, realça o desafio de revitalizar demograficamente o interior. Para muitos, o projecto de regressar ou fixar-se depende de existirem condições reais de acessibilidade à habitação.
Se forem bem articuladas, políticas de reabilitação urbana — alinhadas com incentivos fiscais e cooperação público-privada — poderão transformar pontos nevrálgicos das cidades interiores e tornar viável uma oferta de habitação decente e acessível nos distritos de Castelo Branco, Guarda e Portalegre.
