Contra tudo e todos
Cinco meses após a aprovação da primeira versão do Mais Habitação, pelo Conselho de Ministros, o programa vai hoje a votação final global. A proposta de lei final do Mais Habitação vai ser hoje votada no parlamento, com a maioria socialista a garantir que o programa é aprovado, mas sem conseguir eliminar as críticas e polémicas sobre algumas das medidas previstas. O PSD promete que, assim que for Governo, revogar as medidas contestadas por este setor no pacote Mais Habitação, hoje em votação final no parlamento.
No dia em que a lei do Mais Habitação foi aprovada na Assembleia da República, o PSD assegurou à Associação de Alojamento Local em Portugal que vai revogar, logo que lhe for possível, ou seja quando tiver maioria na AR, as medidas contestadas por este setor no pacote Mais Habitação,
A deputada social-democrata Márcia Passos, que se mostrou convicta que o PSD vai ter maioria que lhe permita revogar a lei, afirmou: “Dizer à ALEP e a todos os associados e a quem desenvolve esta atividade de alojamento local no país que não desistam, porque o PSD também não desistirá de todos vós, de quem trabalha de uma forma legítima, como fazem os titulares de alojamento local e que revogaremos, mal nos seja possível, estas medidas que serão hoje aprovadas e que entrarão certamente em vigor”.
A deputada considerou que as medidas do Governo para o setor do alojamento local (AL) “foram feitas às três pancadas” e “sem se perceber minimamente qual é o impacto destas medidas nos problemas que o Governo pretendia resolver, que eram os problemas da habitação”.
As medidas do Governo são, na opinião de alguns partidos da oposição, “um ataque desmedido” ao AL, “completamente desproporcional e que não tem qualquer justificação”, com “atentados” do ponto de vista técnico, jurídico-legal, acrescentou.
Apesar das alterações introduzidas na sequência da consulta pública a que foi submetida, a proposta de lei, agora aprovada pela maioria socialista, contém várias medidas que suscitaram forte contestação da oposição e das associações de senhorios e do alojamento local.
Aqui deixamos, de uma forma sucinta, os pontos principais da controversa Lei de Mais Habitação.
Limitações à subida da renda dos novos contratos
O valor da renda inicial dos novos contratos de casas que estiveram no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos não pode ultrapassar os 2% face à anterior. A este valor podem ser somados os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores (caso não tenham sido aplicados), sendo considerados 5,43% em relação a 2023.
Esta limitação de 2% não se aplica aos contratos cujo valor seja inferior às rendas consideradas no arrendamento acessível.
Dedução do IMI familiar aumenta
O valor do desconto no IMI que as câmaras podem atribuir aos residentes, em função do número de dependentes, vai aumentar. Atualmente esta dedução é de 20, 40 e 70 euros consoante exista um, dois, três ou mais dependentes, respetivamente.
Com a entrada em vigor da lei que enquadra o Mais Habitação, o valor da dedução aumenta para, pela mesma ordem de dependentes, 30, 70 e 140 euros.
Redução de 28% para 25% da taxa especial de IRS sobre as rendas
Os rendimentos de rendas (quando o contribuinte não opte pelo seu englobamento) passam a pagar uma taxa de IRS de 25%, em vez dos atuais 28%.
A redução da taxa de imposto que já existe para os contratos de maior duração é reforçada — sendo que no prazo mais longo, superior a 20 anos, baixa dos atuais 10% para 5% -, podendo ser ainda mais acentuada se a renda praticada for inferior à anterior.
A redução da taxa não se aplica, contudo, aos contratos de arrendamento celebrados a partir de 01 de janeiro de 2024, quando a renda exceda em 50% os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel. Além disso, acaba a redução do IRS para os contratos de duração entre dois e cinco anos.
Arrendamento forçado de casas devolutas
Foi uma das medidas do Mais Habitação que gerou mais polémica e dirige-se a casas de habitação devolutas há mais de dois anos e localizadas fora do interior do país, tendo os donos 90 dias para responder após serem notificados para fazerem obras ou darem uso à fração.
Não havendo resposta do proprietário no prazo definido, pode o município proceder ao arrendamento forçado do imóvel.
Está ainda previsto que a câmara municipal pode, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a fiscalização sobre as condições de utilização do imóvel.
Impenhorabilidade do apoio à renda ou juros bonificados
Os apoios extraordinários como o apoio à renda ou aos juros bonificados não podem ser penhorados. Em causa, no apoio à renda, está um subsídio mensal cujo valor máximo pode ir até 200 euros, quando o inquilino tem uma taxa de esforço superior a 35%.
Mais-valias de casas vendidas
As mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado ou aos municípios ficam isentas de IRS, ficando apenas de fora desta medida as auferidas por residentes na lista de territórios e países que Portugal classifica de paraísos fiscais ou as decorrentes de vendas através do exercício do direito de preferência.
Atualmente 50% da mais-valia gerada tem de ser englobada ao restante rendimento sendo sujeita às taxas progressivas do IRS.
Benefícios ficais à reabilitação
A isenção de IRC atribuída aos rendimentos obtidos por fundos de investimento constituídos entre 2008 e 2013 com ativos em imóveis sujeitos a reabilitação urbana foi revogada, terminando também o benefício fiscal atribuído a quem detinha unidades de participação em fundos de investimento.
No entanto, prevê-se uma redução da tributação dos fundos de investimento imobiliário e das sociedades de investimento imobiliário quando “pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis afetos a arrendamento habitacional a custos acessíveis”.
Contribuição extraordinária
O alojamento local (AL) vai passar a pagar uma contribuição extraordinária (CEAL), cuja base tributável é constituída pela aplicação de um coeficiente económico (que tem em conta a área do imóvel e o rendimento) e de pressão urbanística. A taxa aplicável a esta base tributável é de 15% e não pode ser dedutível à determinação do lucro tributável em IRC.
Esta CEAL deixa de fora os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente, bem como os AL que funcionam em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.
A taxa, outra das medidas que mais polémica gerou, não se aplica a imóveis localizados no interior do país, tendo o valor recuado dos 35% inicialmente propostos pelo Governo para 15%.
Por outro lado, o valor patrimonial tributário (VPT) para efeitos de IMI das casas no alojamento local é sempre igual a 1, deixando estas de beneficiar da redução do coeficiente de vetustez que acompanha a idade do imóvel.
Esta suspensão, que não se aplica à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza nem às regiões autónomas, “mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional”.
Mudança das casas de AL para arrendamento
Os proprietários que retirem as casas do alojamento local até ao final de 2024 e as coloquem no arrendamento habitacional vão ter isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até ao final de 2029 e não estão sujeitos a qualquer limite no valor da renda que pretendam praticar.
Para tal, o contrato de arrendamento terá de ser efetuado até 31 de dezembro de 2024, sendo que apenas os imóveis com registo de AL até 31 de dezembro de 2022 são elegíveis.
Rendas antigas atualizadas pela inflação
Os contratos de arrendamento antigos (anteriores a 1990) que não transitaram para o Novo Regime do Arrendamento Urbano já não vão transitar e a renda vai passar a ser atualizada de acordo com a inflação e a beneficiar de isenção de IRS e de IMI. Está ainda previsto o pagamento de uma compensação aos senhorios.
Arrendar para subarrendar
Para aumentar a oferta no mercado de arrendamento, o Estado propõe-se arrendar a privados casas que se encontrem devolutas para depois as subarrendar.
A renda paga ao senhorio terá benefícios fiscais desde que contrato tenha uma duração não inferior a cinco anos e o valor da renda seja conforme aos preços e tipologias previstos no Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível (PAA).
Balcão do Arrendatário e do Senhorio
É criado o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) a quem caberá assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento. O requerimento do despejo é apresentado no BAS que notifica o inquilino, tendo este 15 dias para se opor ou requerer diferimento da desocupação do imóvel, nos termos previstos na lei.
A nova lei procede ainda a várias alterações neste processo de despejo em caso de não pagamento de rendas.
Estado paga rendas em atraso
O Estado vai substituir-se ao inquilino e pagar rendas nos casos em que haja incumprimento superior a três meses, para reforçar o mercado de arrendamento. Desta forma, caberá ao Estado avaliar a situação do inquilino e poderá avançar para a cobrança dos valores em falta usando os meios atualmente existentes para a cobrança de outras dívidas. Sendo o incumprimento devido a carência de meios, o caso é articulado com a Segurança Social.
O pagamento tem como valor máximo mensal 1,5 vezes o salário mínimo nacional até ao limite total de um valor equivalente a nove vezes o salário mínimo nacional.
Benefícios fiscais
O Governo quer alargar o número de casas disponíveis no programa do arrendamento acessível (PAA) e para tal está prevista uma taxa de IVA de 6% nas obras de construção ou reabilitação de casas que sejam maioritariamente afetas a este programa, bem como isenção de IMI por três anos (prorrogável por mais cinco) e isenção de IMT na aquisição para reabilitação.
Comunicação ao fisco
Os arrendatários vão passar a poder comunicar ao fisco os contratos de arrendamento, subarrendamento, promessas e respetivas alterações ou cessação, caso o senhorio não o faça. Os prazos e termos para tal serão regulamentados por portaria do Ministério das Finanças.
Isenção de mais-valias
O programa prevê isenção de mais-valias na venda de imóveis da família, desde que o valor se destine a pagar o empréstimo da casa de habitação própria e permanente do proprietário ou dos seus descendentes.
Esta isenção abrange imóveis cuja venda ocorra entre 01 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
Fim dos vistos ‘gold’
Com a entrada em vigor da nova lei, não serão admitidos novos pedidos de concessão de vistos de residência para atividade de investimento, o que não afetará a possibilidade de renovação das autorizações já concedidas.
Os pedidos de concessão e de renovação de autorização de residência para atividade de investimento mantêm-se válidos, incluindo os que estão “pendentes de procedimentos de controlo prévio nas Câmaras Municipais” à data da entrada em vigor da lei.
Também está excluída da limitação adotada a concessão ou renovação de autorizações de residência para reagrupamento familiar.
Solos ou edifícios disponibilizados a cooperativas de habitação
O Governo prevê ainda a disponibilização a cooperativas de habitação de solos ou de edifícios públicos para construção, ou reconversão em casas para arrendamento acessível.
Simplificação dos licenciamentos
Os projetos de arquitetura vão passar a ser licenciados apenas com base no termo de responsabilidade dos projetistas e as entidades públicas serão penalizadas no caso de atrasos na emissão de pareceres.
250 ME para habitação a custos controlados
O programa prevê a aprovação de uma linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos de habitação acessível, nomeadamente construção ou reabilitação e para aquisição do imóvel, tendo este de ser colocado no mercado de arrendamento.
As casas promovidas com recurso a este apoio ficam afetas ao arrendamento acessível durante pelo menos 25 anos, podendo ser fixado prazo maior no contrato de arrendamento, findo o qual os municípios e o IHRU têm direito de preferência na aquisição das mesmas.
As entidades que podem concorrer a esta medida são as cooperativas, sociedades comerciais de construção civil, municípios e misericórdias ou outras instituições de solidariedade social.
Linha de 150 ME para municípios realizarem obras coercivas
Prevê-se a criação de uma linha de financiamento de 150 milhões de euros, através do Banco Português de Fomento, para os municípios poderem realizar obras coercivas, reforçando assim o cumprimento das prerrogativas das autarquias no âmbito do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.
